加拿大老人住房状况及房贷解决方案

来源:王红雨

根据2016年的最新人口普查结果,加拿大老年人的比例正在稳步增加,自有人口普查以来,首次出现65岁以上人口比例大于15岁以下人口比例的情况,这标志着加拿大正式进入了老龄化社会。英国学者做了一项研究,自1840年以来,人类每十年平均寿命增加两岁,今天60岁的人,将有50%的人寿命超过90岁;今天10岁以下的孩子,将来会有50%的人能活到105岁。科技和医疗进步的重点,以前是为了降低婴儿死亡率,现在研究重点正在向降低老年痴呆的比率转变。人越来越长寿,对于教育20年,工作40年,退休20年的三段论人生发起了挑战。如果60岁退休,活到90岁,就有了三分之一的人生,30年的时光黑洞。在漫长的退休生活中,该怎么住,怎么消费,怎么养生呢?住,从来都是最花钱的人生消耗,如果意外长寿,没有公司年金收入,只靠社会保险的每月1千元,连地税都交不起,租房就更不可能了,贫穷和悔恨中的长寿就成了诅咒,而不是礼物。很多人拍脑门地认为,加拿大人老了之后就会搬出大房子,尤其是独立屋,把大房子降价卖给年轻人。这种想法太美,太不现实。老年人不仅对自己居住了多年的大房子恋恋不舍,而且如果身体健康,靠倒按揭从房子里拿钱出来维持生活,可以在大房子里生活得很久,很久,很久…

01 老人并不愿意去护理性老年屋

加拿大人口中,17%的人口年龄超过65岁。住在有护理服务或老年人陪护的居所中的人口数量为42.6万,只占人口比例的1.2%。可以推算出,93%的65岁以上老人没有住在有护理的居所。

正住在老年屋的人口中,有49%年龄超过了75岁。

65岁以上的老人,有73%的人口有自住房房,高于全国平均水平67.8%。加拿大的房产类型中,53.6%是独立屋。从这些比例来看,加拿大的老年人,应该霸占了多半的独立屋。

根据CMHC的调查,认真考虑年老力衰之后就搬去养老特殊居所的人群中,现在正居住在独立屋的人,最不愿意搬走。75岁以上的老年人中,住独立屋的老人有54%考虑搬去老年屋,住高层公寓的老人中有65%考虑搬去老年屋。75岁以上的老人,有自住房的人中有56%的人考虑搬去老年屋,租房住的人中有64%考虑搬去老年屋。

从这些人口统计结果,以及调研报告的结论来看,希望老年人尽快搬出独立屋的愿望,看来很难实现。如果老年人无力支撑独立屋的开支,会不会加速他们搬出来呢?答案也是否定的。很多老年人还有收入,支持加按,从房权中取出现金。最后一个从房屋里取出现金的方式是倒按揭,也能从财务上帮助老年人长期持有独立屋的产权。

加拿大老年人长期持有自住房房产,是明智的。如果65岁卖掉自住房,搬去老年屋,或租房,那么房产价格上涨的红利就分不到了,如果意外长寿,则会陷入困境。多伦多提供中文服务的养老公寓,一个单元的月租金5000以上,每年超过6万的租金,卖了自住房住养老公寓的选择可能是危险的,一旦长寿,就惨了。根据CMHC SENIORS’ HOUSING REPORT显示,2019年安大略省老年公寓平均月租金为3758元。每年支付4.5万的租金,又不知道自己是否有幸长寿,早早卖了自住房,肯定是个不靠谱的主意。年轻时买个护理保险,尽量持有自住房是明智的。房子,是财富的终点,具有资本属性,需要现金的时候可以抵押,建议各位读者长期持有。下面给大家介绍一下,加拿大老年人是如何利用房子这个资产的。

02 退休之前自住房要做加按并设置信用额度

以前的文章中提到过,自住房的债务是退休的最大敌人,退休之前一定要还清自住房贷款。如果要进行房地产投资,则需要更早地还清自住房贷款,因为自住房贷款是消费贷款债务,直接影响投资房的贷款额度。付清自住房贷款,可以加速建立房地产投资的投资组合,利用收入最高的5-10年累积房地产投资。

既然付清了自住房贷款,为什么还要做一个信用额度呢?主要是为了防备“意外长寿”的发生。房子不能吃,从房子里拿出钱才能维持日常生活。现在有几家银行规定,如果有信用额度,即使不从里面取钱,在申请投资房贷款时,自住房的信用额度也算作是债务。自住房如果有一条信用额度,即使不用也影响房地产投资,所以,要在建立好房地产投资组合之后,退休没有收入之前将自住房加按,并设置一条信用额度是最合理的。

自住房的信用额度,是抵押了房权后银行提供的一种可循环使用的房贷形式,在不解除房产抵押的情况下可以长期有效。有些小伙伴以为这个额度可以替代人寿保险,这个想法是错误的。如果退休前,夫妻两人的收入是20万,以房产做抵押,银行给了一条100万的信用额度,正常情况下,只要不解除抵押,可以长期有效,家里有个意外开销,可以随取随还。但是,如果夫妻一方去世,这条信用额度就会立刻冻结,不让提款了,除非在世的一方向银行证明自己一个人的收入可以重新批下来这个100万的额度。银行的这条规定鲜为人知,各位读者必须牢记,切不可因为有了大额的信用额度就减少人寿保险的金额。

有另外一种贷款方式,不会因为产权一方去世而影响贷款和产权,那就是倒按揭。

03 倒按揭会随着寿命越来越长而发挥更大作用

倒按揭在西方国家由来已久,主要是帮助那些退休前没有做好信用额度安排的老年人从房权中提取现金。“倒”就是和我们的想法相反,例如,1.倒按揭贷款没有月供了,每月无需还款;2.年龄越大借款越多;3.贷款银行不能随意取消这笔贷款,借款人去世之后,如果房产售价低于贷款余额,贷款银行不能再追索其他遗产。这些与正常按揭相反的原则和政策,保证了老年人可以放心地利用倒按揭从房子中取款。

    倒按揭有两个最重要的条件:年龄必须55岁以上,必须是自住房。老人可以通过倒按揭取款养老,也可以帮助儿女提供买房首付款。夫妻双方在产权上,如果一方去世,银行不会收回贷款,也不会改变原定的贷款条件。这一点,优于信用额度。

多伦多北约克一栋独立屋市价100万的房产,80岁的房主可以最多借到55万,即,房价的55%;同样是这栋房子,55岁的房主可以最多借到23.5万,即,房价的23.5% 。年龄越大,借款比例越高。

多伦多北约克一栋公寓市价100万的房产,80岁的房主可以最多借到49.5万,即,房价的49.5%;同样是这栋房子,55岁的房主可以最多借到22.75万,即,房价的22.75%。独立屋比公寓的借款比例更高些。老年人守着独立屋,是有道理的。

目前,倒按揭的5年期利率为年利率5.74%,手续费1795元,将手续费折算到利率中,年率为6.02%。这个利率比私贷低很多,老年人可以通过倒按揭免受高利贷盘剥。

如果一个200万的房子,倒按揭借款50万,会发生什么呢?贷款银行会放款50万,如果原来的房子还有10贷款余额,则由这笔倒按揭贷款全部还清原贷款余额,借款人实际收到40万现金,贷款总金额为50万。借款人无需支付任何本息,但可以随时提前偿还一部分本金。如果利率是5.74%,5年合同到期时一次偿还,本息合计为663,526元;如果5年后借款人去世了,则需要由遗嘱继承人归还这笔贷款。

04 倒按揭可以用于购买自住房

很多人认为倒按揭只是加拿大老年人为了支付生活费用被迫抵押自己的房子,忍受高利贷的盘剥。其实并非如此,9年前,倒按揭的利率将近10%,确实属于高利贷,现在不到6%,比私贷的利率低很多,而且手续费明码实价,1795元,也比私贷仁慈。9年前倒按揭申请人最低年龄是62岁,现改为55岁了,可以惠及更多老年人。

最重要的是,现在的倒按揭贷款政策不仅适用于现有自住房产的加按,也适用于新买房。假如一位80岁的老人,想申请贷款买一个新的自住房,最多可以借到房价的55%,利率5.74%,手续费1795。划重点:不看收入,只看年龄,秒杀所有商业银行和私贷。

倒按揭业务在华人社区尚属未普及事物,很多人并不了解。商业银行经理,可以向倒按揭银行推荐自己的客户,并帮助客户了解倒按揭的详细情况。欢迎大家垂询更加细节的内容,我的联系方式如下图,期待这款金融产品尽早惠及华人社区的老人。

 
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