“以房养房”的多种模式

来源:  Helen Meng

 

随着多伦多城市人口的不断增长,房价节节攀升,令很多人负担不起,只有选择租房。这就给已经拥有房产的居民以投资机会,出租物业、以房养房,其投资回报率非常之高,是这十来年最快速、最稳妥的积累财富的手段。以房养房也分不同的模式,供不同经济实力和生活态度的投资者选择。

 

1、宿舍型分租

 

估计这是大家最熟悉的一种模式,多存在于大学、学院周边或好校区,将物业内部最大限度地分割出小房间,增加厕所和厨房的数量,一间一间地分租。因租金相对便宜,对学生或刚步入社会的年轻人非常有吸引力。单间租金六、七百元,整个物业租出七、八间,月租金收益高达五千元以上,不单能“以房养房”,甚至业主的日常生活费用也有了。

图一:该户型设计图中包含了4个带卫生间的套房

但因租客人数多、流动性大,难免人多手杂,比较损房子,业主比较费心且自身的社区形象不好;若左邻右舍都“以房养房”,则整个街道将呈现出停车多、垃圾箱多、庭院杂草丛生欠打理的景象,对社区的整体房价有负面的影响,因为真正有经济实力的人不会在这样的社区购买高端物业。

 

严格地说,这种分租形式是不合法的,只是“民不举、官不究”,政府执法态度消极而已。但仍有被邻居投诉、政府干预的先例;若在比较好的社区内搞分租,最好别把事情做绝,让邻居忍无可忍就可能有麻烦了。

2、整套出租

 

整套出租多出现在市中心或交通便利的高层住宅,因Condos单元的面积不大,房间有限,所以通常都是整套出租,给租客以良好的生活空间,租客长期居住,“以房养房”更有保证。整套出租需对准租客进行严格的筛选,信用记录、工作收入是衡量准租客品质的重要指标。一旦选定租客,双方签订租赁协议,剩下的就是按月收租金了,是一种相对省心的“以房养房”。

 

通常,小户型物业的出租收益率要高于大户型的物业,因为小户型单元的房价低、房贷成本小;同时管理费、地税低,运行成本也小。譬如,笔者在密市Square One正在挂牌的一个439平尺的小单元,位置好、风景佳,出售叫价21万9千元、出租叫价1,450元/月。其投资起点低,出租的年收益率9%,高于任何加拿大银行的存款利率。

图二:密市Square One的小户型,投资起点低,租金回报率高

整套出租也出现在高端物业上,多为有经济实力的投资者所为,其目的不是赚取租金,而是在搏物业的升值。若分租,增加房屋的损旧,反而得不偿失;但空在那里也不是个事儿,不光是物业的房贷、地税等花费,房子长期没人住易发生严重的自然损坏,如风雪等造成的漏水、小动物入侵等。笔者一位顾客在多伦多Yonge街附近以一百五十万购买的物业,租金每月5千,租金收益率远远低于上述439平尺的公寓单元,但这两年的房价上涨则超过了任何租金收益。

 

3、多住宅单元分租

 

从物业外观看,这是一座多伦多中城区典型的独立屋,后院还带双车库,但内部楼上、楼下、地下室分别被改装成三套公寓单元,各自拥有独立的厨房、厕所、卧房,连配电盘和电表也是独立的,如同一座袖珍Condos。按分别整套单元租给三家租客,租金收入合计4千余元,考虑到该物业的叫价为76万元,其租金收益率还是很高的。

图三:该多伦多市内的独立屋内部被改造成三套公寓单元

多住宅单元分租在多伦多市中心比较常见,而且是政府鼓励的合法分租模式,以缓解市中心日益紧张的住宅需求。其居住感受类似于高层公寓单元,但更接地气:汽车就停在家门口、没有上下楼等电梯的麻烦、喜欢种植的租客还可在后院一展身手。对业主来说,没有管理费的负担,租金收益率大幅度提高,同时还可博物业以独立屋的速度升值。

 

今年大多地区独立屋房价的飚升,对那些正着手“以房养房”的投资者来说是个打击,因为投资成本更高了,收益率就相对降低。笔者认为,不少华人准投资者有一个误区,以为只有华人集中的社区、只有好校区的物业会涨。其实,整个GTA各个社区都有机会,对那些没有海外资产为后盾、靠在本地工作攒钱的朋友,更没有必要去那些已被海外资金热炒的华人社区凑热闹。关于如何在当今市场环境下,如何开展“以房养房”,欢迎您联系作者,更详细地探讨。(Helen Meng:电话 647-896 0642,微信号homecanada1,电邮 homecanada1@gmail.com  或John Sun: 电话 416-854 6878,微信号homecanada2)

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