地产知识:关于定金的支付形式

来源:  Helen Meng

 

房屋买卖或租赁的合同谈妥之后,买方或租客要向卖方或房东交纳定金,通常定金要在24小时工作时间之内支付。对初次或新来乍到的买家,尽管自己腰包里有的是钱,但如何在短时间内支付定金也可能成为一件麻烦的事情。因为,正规的地产交易中,不接受现金支付,必须使用金融票据;而金融票据包括个人支票、保存支票、银行汇票、银行本票等等,各种金融票据的中外叫法混乱,令人无可侍从。

 

咱们不去深究金融界的技术细节,在多伦多的地产交易中,通常使用三种金融票据,一是个人支票,英文称Negotiable Cheque或俗称Personal Cheque。二是保存支票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank Draft)。这三种金融票据上均明确标注资金接收方的名称,即便票据被遗失或盗窃,对第三方也是废纸一张,因此比现金要安全许多。同时,金融票据也为资金的流动留下可追踪的记录,具有反洗钱、阻断资金流入恐怖或非法组织的作用。

 

一、个人支票(Negotiable Cheque or Personal Cheque)

 

当你在一家银行开户时,银行职员通常会问你:要不要印一些个人支票?有的银行还收取约20元一本支票的费用。如果您从来没有使用过个人支票,笔者强烈建议您至少印一本个人支票。加拿大很多场合下是不接受现金交易的,个人支票是一种非常有用的资金支付手段。譬如,预定搬家电梯,需要交200元保证不损坏电梯的定金,即便这么小的金额,大楼管理也避免现金来往,只接收个人支票。

 

个人支票是建立在个人信用基础之上的,支付者在支票上填上资金接收者的名称、资金数目、日期、并签名,接收者信任支付者,就把这张个人支票算做等额的资金了;但接收者仍需要凭此支票到指定的银行账户上去转账该笔资金,才算完成整个支付过程。

如果支付者在其个人支票指定的银行帐户上没有等额的资金,银行就不会按支票的数字转账,该个人支票作废!这种情况被称作“跳票”(Bounced Cheque)。“跳票”将影响支付者的信用记录,并被收取约$50的手续费。如果支付者有意让这样的事情发生,那就是开“空头支票”。

需要特别指出的是,即便是“空头支票”,接收者也能将支票存入,并看到自己的账户中的资金相应地增加了。要等到2、3天之后,当银行真正按支票去转账时,才会发现是“空头支票”,接收者的账户也将被打回原形。这个时间差就给恶意使用“空头支票”者、甚至金融诈骗分子留下可乘之机。

二、个人支票在房地产交易中的使用

 

在房地产交易中,可以使用个人支票来支付定金,如果买卖双方诚心诚意地交易,没有太多的问题。但是,如果支付者并非特别诚心,个人支票则可能被用来投机取巧,令定金变成“空头支票”。所以,严谨的卖家地产公司可能不接受用个人支票来支付定金;而为客户争取最大利益的买家经纪则力图在合同中写下“定金以个人支票支付”。需要提及的是,若买卖合同是有条件的,当买家最终认为条件不满足、按合同中的条件正常解约,若买家是用个人支票支付定金的,卖家的地产公司可能需要比较长的时间(如两周到一个月),才能将买家的定金退还。

 

个人支票还通常被用来按月支付房租,称作Post-Dated Cheque,其操作如下:假设租约一年、两个月租金的定金也已支付,算做头尾两个月的租金,则中间有10月的租金须按月支付。通常,在交房时,房东要求租客提供10张个人支票,但日期是将来的月份,房东只能按支票上的日期每月支取一个月的租金;而租客则必须保证届时账户里有足够的金额,不要发生“跳票”的事情。这种彼此便利的做法,有些对其过程不太熟悉或新来加拿大的租客会有一种怀疑和抵触的情绪,觉得被强收了租金。其实,真若在出租过程中发生需要提前解约的重大矛盾,租客可到银行将还未被支取的Post-Dated Cheques作废,就不会被强收租金了(前提是,租客确信自己的行动合理,否则会被房东起诉拒付租金)。

 

个人支票也用于购买楼花时,分批支付定金,也是Post-Dated Cheque的形式,按开发商指定的时间和金额数字填写,一并交给开发商。需要特别强调的是,买楼花分批支付定金的额度相对较大,多在万元以上,时间跨度长容易忘记,一定千万要保证届时账户里有足够的资金!若不巧发生了“跳票”,因涉及到开发商的律师及诸多合同文件的更改,就不是银行的区区50元手续费了,不但纠正问题的过程麻烦,还要被开发商收取数百元、近千元的费用。

 

三、保存支票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank Draft)

 

大家都看过影视作品中黑帮大佬们的交易方式,买方拿着黑色的手提箱,打开给卖方过目,整箱的百元大钞,一手交钱、一手交货,是不是很拉风、很气派?在房地产交易中,买家也可以象黑帮大佬那样地拉风,即事先准备好保存支票或银行汇票,往谈判桌上一摆:钱在这里你拿去,房子归我了。那个气势、那个诚心,绝对盖过其它竞争买家、彻底感动卖家。原因是,保存支票或银行汇票就相当于等额的现金摆在桌面上。

保存支票或银行汇票只能到银行现场开具,银行在核对支付者的账户信息、确认有足够的资金之后,将该笔资金冻结为只能用于对应的支付,才开具相应的保存支票或银行汇票,并盖上银行的印章和签名,是银行作保、绝对能兑现的支票。保存支票或银行汇票虽然也能挂失,但银行要在一定时间段内确认接收方没有支取,才会挂失。通俗点说:保存支票或银行汇票就相当于现金,一旦到了票面上指定的接收者的手中,支付者就再也别想拿回来了。银行汇票通常用于不同货币、不同国家的现金支付和流动,而保存支票则只用于国内同一货币下的现金支付和流动。

 

而今,房地产市场火爆,卖家牛气冲天,独立屋抢合同成常态,卖家地产公司不但提高定金的比例,还要求竞价者必须出示保存支票或银行汇票,才能参与竞价;这就不拉风了,而是很无奈。而最终高价抢到合同的买家则一手交钱、一手交合同,交易被现场做“实”、做“死”,绝无半点反悔的余地。还有一点小小的麻烦,银行开具保存支票或银行汇票是要收费的,6、7元左右吧,虽然数目不大,但一次合同未抢到、五次合同未抢到、更多次数没抢到,不但无比失望还要次次破费,就比较考验买家的意志了。如果银行存款比较多,户头是金卡免银行费用的,则无须支付手续费,情况就会好一点。

 

最后谈一个少有人问及、但其实很有趣的问题:为什么都是买家支付定金?难道卖家就不反悔么?现在房地产市场持续上涨,如果卖家觉得谈合同的时候卖便宜了,到房屋交割的时候反悔不卖了,买家如何处置?答案是。卖家也交了“定金”,而且比买家的多很多,那就是卖家的房子。买家反悔,大不了亏掉定金(相对整个房价还是一小部分),而卖家则是“跑了和尚、跑不了庙”,房子摆在那里,卖家很难在法官面前找到一个“不卖了”的理由。所以说,卖家在收下买家定金的那一刻,表面上是赚了,其实是给自己绑定了一个更大的义务:必须如约交割自己的房子。(欢迎联系作者,Helen Meng:电话 647-896 0642,微信号homecanada1,电邮 homecanada1@gmail.com  或John Sun: 电话 416-854 6878,微信号homecanada2)

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