投资商业地产该怎样选址?

来源:Jackie Jiang

有过买房经验的朋友一定知道,地段的好坏对房屋的投资价值和升值前景可谓至关重要。可如果要和商业地产比起来,这些影响就只能是小巫见大巫了。在投资商业地产时,发现一个好的地段可能让区区几十万的投资获利百倍,而一个糟糕的地段也可能让上千万的投资血本无归。

投资商业地产时,如果一块地方在面积、布局、环境,和外观等方面都完全符合法律规定的情况下,能最大限度得帮助到今后的日常运营,那这就是一个好的地段。当然,这只是理想情况。实际上这么完美的地段可谓少之又少。因此怎样选择地段,对于影响地段优劣的不同因素需要怎样取舍,这就非常考验一个投资者的商业眼光。

下面就是一些挑选投资地段时所需要注意的原则。

1、选择地段必须适合商业需求

在选择地段方面,投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如,你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业,那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通,另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要,那还能引来不少过路客。

一般来说,一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚,甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立,那投资回报往往也能够保证。

如果您从事的是小型的批发行业或者制造业,那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外,还得考虑这个位置是否利于员工上下班,以及是否能在周边找到合适的雇员。

而对于那些个人的、专业化的,或者创造性的工作,交通要素就更加重要了。而且无论是买是租,这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室,而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说,留住员工是关键。因此选择市中心商业区,或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。

 

2、物业是否需要维修翻新?

如果您有意投资商业地产,并且找到了一块地段合适的地皮,或者在合适的地段找到一套现成的物业,那么您还得问自己另一个问题:“它是否需要翻新改建?”

如果您选择的物业是租用的,那么您就必须和物业的拥有人商量这个问题。如果对方不同意,那么很遗憾,这不是一个合适的地点。如果对方答应了,那么您就需要制订一份合同,写明哪些事情需要完成,明确的最后期限,以及不按时完成工作的惩罚。这些条款需要写在租约上。

如果您是要购买现成的物业,那么就得聘请有资质的检查公司,来对建筑进行评估。评估内容会包括建筑本身的缺陷,以及建筑内部和周边环境是否有污染。评估的结果将会是选址的重要参考,也会是和买卖双方谈判的焦点。越早意识到这些问题,今后就能避免越多的麻烦。

另外,在选址时还要注意,无论完成翻新的人是谁,都可能受限制于当地的法律法规。一是受限于当地的分区规划(在某些区域可能不允许从事某些行业),二是房屋本身可能是历史建筑,或者受到特别的保护。这种情况下,对房屋的改造必须获得特别的批准。有时候,即便是一些很小的改动,也需要经过许多繁琐的流程,而且最后还未必会通过。因此如果投资这样的物业,就必须要谨慎选择。

这点对于学校、酒店之类的地产投资尤为重要。而如果你是想投资这些的行业,那么不仅要考虑地段和客流,更得考虑设备的问题。比较稳妥的办法是购买一处现成的学校或酒店物业。对这类投资而言,配套设施是生意成败的关键。购买现成的带有设备的物业能省去不少精力和风险,从整体上讲是有利于节约成本的。

3、考虑当地的税收

在加拿大,地方自治程度很高,不同区域的税收可能大相径庭。在选址时一定要弄清需要缴纳哪些税,还有需要有哪些基础设施,以及和这些设施相对应的养护和维修责任。比如,互联网,垃圾回收,门前道路的养护,还有电力和天然气,这些都是在投资和选址时应该考虑的。

 

4、考虑未来的企业成长

在选址时,最好是留下一些空间,以备今后的企业成长。但一个很现实的问题是,在企业扩张之前,您必须为一些空余的空间支付额外的成本。所以,比较合适的办法是,做一个空间上的规划。在选址时将空余空间控制在适度的范围之内。而且在企业规模扩展之前,最好能把这部分空间先给利用起来。在这点上,一个好的企业计划至关重要。

 

5、区分你需要的,和你想要

就像之前说的,如果一块地方在面积、布局、环境,和外观等方面都完全符合法律规定的情况下,能最大限度得帮助到今后的日常运营,那这就是一个好的地段。但是这些要求往往不能同时满足。如果同时满足,那又意味着价格高昂。这个时候您就必须区分什么是自己“需要”的,什么是自己“想要”的;有哪些是必不可少,而又有哪些是锦上添花。

这个问题在购买一栋现成的商业物业时表现的尤为明显。因为物业里附带的配套设施会影响价格,很多时候你还很难不要这些设施。这时候,您最好列出一份必备清单。如果某处物业或者某块地皮不符合“必备条件”,那么最好是毫不犹豫地把它排除。这个必备标准也不宜太过繁琐,必须明确这些真的是“必不可少的底线”。否则几乎没有什么物业会完全符合要求。

投资商业地产时,如果一块地方在面积、布局、环境,和外观等方面都完全符合法律规定的情况下,能最大限度得帮助到今后的日常运营,那这就是一个好的地段

 

一个最简单的取舍办法,是给每个物业打分。物业的每一个特质都可以用分数做比较,从1(最差)到10(最好)的列出每一项的评分。当然,物业不同的特质对今后经营的重要性也是不一样的。比如一栋现成的写字楼,可能它的接待区非常完美,但在你未来的经营中,接待区可能不是那么重要。所以如果您对自己的经营领域非常了解,对未来的企业规划也非常清晰,那么在计算时就应该给每一项特质加权。最后计算出来总分最高的那处(或者那几处)物业,就是您所应该选择的。

 

6、最重要的一点:做好规划

无论你购买的是一栋现成的物业,还是一块可供开发的空地,除了了解它的外形、位置、价格等信息,更重要的是要了解自己的需求,以及自己能够承受多大的开支。如果您已经有了一个清晰的商业计划,那么您一定知道自己会在租金和贷款上花多少钱,需要购进那些设备,对物业做出那些改造,以及当地的税收情况怎么样。对这些的详细分析,可以让您知道,自己是更适合买一套物业来做商业投资,还是租用现成的物业。

清晰的商业计划可以让您知道,自己是更适合买一套物业来做商业投资,还是租用现成的物业

 

一般来说,租赁可以让您拥有更多更灵活的资金。当然,在未来租金很可能上涨。而购买一套物业则会提升您的企业资产,但一来一次性开支会更大,二来还有抵押贷款的问题。

这种情况下,最好的选择是寻找一个专业可靠的商业地产顾问。他/她能帮您做出最明智的选择。地产顾问通常都会十分了解这个地区的地产情况,并且熟悉分区规划的法律和规定,也能发现该建筑的潜在问题,并且为您分析建筑所在的位置,以及是否和今后的用途相匹配。

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