【Jackie商业地产专辑】买栋学校,还能顺便投资移民!

来源:Jackie Jiang

如果要问购买学校有什么好处,很多朋友都会很自然想到可以经营获利,或者坐等物业或土地升值,甚至想到变更土地用途。但其实在加拿大,投资包括学校在内的商业物业还有一项附加的好处,那就是有助于投资移民。

*投资移民涉及内容广泛,本文只是择取部分与私校投资相关的要点进行阐述,内容仅供参考。如有移民意向,可以联系专业的移民顾问和移民律师。或登录按省移民厅官网,查询更详细的信息。

什么是投资移民

目前在安省,传统的所谓“投资移民”已经中断。但是与投资相关的移民类别还有两个,民间也俗称为投资移民。一个是“安省企业家移民”(Entrepreneur stream),另一个是“安省公司类移民”(Corporate stream)。所谓企业家移民,简单说来就是企业家通过在安省投资,使得自己本人可以移民加拿大。而所谓公司类移民,就是公司在投资安省之后,提名企业中的关键员工成为加拿大移民。但这里所说的“关键员工”不能是企业主本人,也不能是股东、董事,或其直系亲属。本文主要讨论“企业家移民”。

哪些生意可以移民

根据安省政府的规定,合乎“企业家移民”要求的生意必须符合以下几个条件:

(1)拟设立的生意必须是通过销售产品或者提供服务获得利润。

(2)生意利润须主要来自于主动经营行为而不是被动投资(例如:房地产投资)。

(3)生意必须符合加拿大及安省在法律上对该生意的各种要求(例如:劳工、环保、安全、卫生、行业监管等)

(4)该生意必须是在加拿大长期设立的生意。

(5)如该项目有第三方投资者,该投资者必须是银行或者机构投资者(非个人)。

(6)该生意不能是不合格的生意

 

所谓不合格的生意,包括以下几项:

特许经营(仅大多以内)、加油站(仅大多以内)、床位及早餐店(仅大多以内)、回收轮胎、废金属回收、典当行、控股公司、自助洗衣店、自动洗车行、发薪日贷款及相关业务、OINP企业家类别申请人过去或正在经营的生意,以及从事生产、发行、销售色情制品、色情露宿产品、色情服务或者提供色情服务的企业。

由此可见,教育行业属于合格的行业,因此通过购买学校,在经营的同时投资移民,其实是可行的。而且从事学校投资还有其他诸多好处。

买所学校,还有什么好处

除了对所从事的生意有要求,安省的企业家移民还内含一套打分系统,省政府会从经验、投资和人力资本这3个方面评估申请人。其中经验指的是申请人本身的管理和从业经验,人力资本则指投资人的教育背景和英语(法语)能力。这些与投资什么行业无关。购买学校的优势主要体现在“投资”方面。

  1. 投资额度满足移民要

根据规定,“企业家移民”的生意如在大多伦多地区之内,最低投资额为60万加币,如果在大多伦多之外,最低为20万加币。而购买学校,以及后续经营通常都会超出这个数额,因此满足投资额度的要求是必然的。

另外,这里所说的“合格的投资金额”不是指申请人将钱放入拟设立生意的账户中睡觉或者做运营资金、或者给自己或者家属发工资用。申请人必须实际使用这些投资资金,例如:购买设备、购买原材料、场地更新、市场投入等。如果申请人是购买现有企业,申请人必须投入一定资金用于企业的扩张,而不仅仅是维持现有企业的正常开支和运营。

  1. 经营前景光

安省政府对企业家移民有一些特殊规定,除了对资金使用有要求外,还要求有一个为期三年的“监管期”。

根据规定,为防止取得身份后,申请人就抛弃企业或者业绩大幅下滑,安省在提名之后3年之内,将继续监管企业。如果出现不在满足项目要求情况,安省保留撤回提名的权利。换言之,安省政府是希望来投资的人是真投资,真经营,而不仅仅是为了移民。所以,对投资者来说,投资项目本身一定要获利。

而在目前,加拿大的华人留学市场正在不断扩大,同时还有低龄化的趋势,大量来自国内的中产阶级都愿意将子女送来加拿大。这都有助于扩大学校的生源(客观上为“必须投入一定资金用于企业的扩张”提供了条件),使投资者更容易在私校经营中获利。

而且投资教育行业的回报较为稳定,不容易受到经济环境的影响,更不容易受到政府政策的影响。由于加拿大重视教育,一般来说,政府对教育行业的政策多偏向稳定持续,态度也偏向鼓励。再加上对于海外人士投资私校,加拿大政府基本没有限制。只要用于投资的资产来源正当即可。这些都令私校投资本身的商业前景十分光明,不仅可以做到真投资、真经营,而且只要经营得当,还可以实现真实的盈利。

  1. 为本地人创造的岗

能否为本地人创造岗位,也是一个重要的评分项目。岗位和分数的对应关系如下面两张表所示:

表一:

表二:

这里所谓0、A、B指的是加拿大的职业类别。0类为管理类(例如:财务经理)、A类为技术类(例如:电脑工程师)、B类为技工类(例如:电工)、C类和D类多为体力及技术含量较低类别工作(例如:收银员、帮厨)。一所学校雇佣最多的人必然是老师,在数量上可以很自然的超过7人。而根据加拿大的职业分类,中学和小学老师,都属于A类岗位。因此,只要是一所正常经营的私立学校,就能让申请人在这方面获得满分。

  1. 商务考

为了确保投资人是真实经营,安省还鼓励申请人在申请之前来安省进行商务考察。商务考察最高5分。来过一次即可获2分,来过2次或2次以上均可获5分。

在这方面,投资私立学校也能很自然地满足这一要求。因为投资私校不菲,为了今后的经营,也必须找到最适合的地段,可是适合优质私校的地段又是凤毛麟角。因此投资人的实地走访和商务考察,本来就是选址过程中不可或缺的部分。

所谓好的私校选址首先必须占据地利。学校位置需要临近高速公路,或交通要道。同时学校最好靠近周边的大学。这样可以方便学生参加部分大学中的活动,为学生了解心仪的大学,以及毕业后的升学做准备。

其次,需要有足够大的面积,以及开阔悦目的校园和校舍。校舍建筑可以时尚现代,也可以古朴雅致,但一定要显示出足以和教学质量相称的名校风范。

最后,如果校舍用楼本身自带教室、办公室、礼堂等学校必备的房间,那自然是锦上添花。而如果还能配有餐厅、厨房,乃至宿舍卧室,那更是上上之选!因为这样难得一见的建筑,恰好可以让学校构建起一个封闭式的教学环境,特别适合作为附带寄宿的私校使用。

这样的物业和投资机会,在市场上自然难得一见。然而目前在Jackie Jiang的手上就有一连两个这样的独家暗盘!

投资推荐

【独家商业盘】近多条高速公路;大多伦多西区大型建筑楼!教学、住宿、餐饮,配套齐全

叫价:2100万!

难得一见的投资机会!本案物业可谓私校投资的经典范例,几乎满足优质私校的所有条件。同时满足投资移民条件。

物业临近多条高速,交通便利;室内面积近15万平方英尺,占地45英亩;建筑外观古朴典雅,极具名校风度。而且内部设施齐全,还配有餐饮和住宿空间,可构建一个封闭式的教学环境,可谓私校首选!

此外,在物业中还有着设施齐备的办公室,既可供学校教员使用,也可以单独出租,可谓一举两得。

【独家商业盘】安省西部,学校大楼出售!可作教学楼及住宿楼!近3英亩

Share