小房换大房的贷款安排

来源:华旗金融 

小房换大房是人生快事,在换房之际一定要提前安排好贷款细节,才能心想事成。如果没有合理的安排,不但可能多增波折,还可能功亏一篑。

涉及两处房产的买和卖,最完美的情况是两处房产同一天交接,那就可以无缝衔接,直接从旧房搬入新居。从贷款角度来说,加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“可携带式(Portable)”的,即借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款,从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以,具体情况要根据原贷款文件分析。

如果交接两处房产在同一天,无疑在财务上是最经济的,但操作起来有一定难度,而且有风险,一旦其中一笔交易出现纰漏或延误,则会影响另一笔交易。如果做不到同一天交接,针对不同的情况,可以做不同的安排。

如果购买新房时已经有足够的首付(Downpayment),只是旧房上已有贷款,新房也得做贷款,贷款人收入不足以承担两处贷款。有些银行和金融机构能接受将旧房视为出租房,虽然没有现成的租约,但评估旧房的租赁市场价做参考,把预计租金计入贷款人的收入,收入增加后就能提高贷款能力,扩大贷款额。但不是所有银行和机构都接受这种提高贷款能力的方式,就算接受的,租金计入的比例也各不相同,从50%-100%都有。最好跟贷款专业人员仔细沟通,找到最合适的贷款银行和机构。

如果购买新房的首付不足,需要用售出旧房和旧贷款之间的差价做部分首付,一旦遇上新房交割日在前,旧房交割日在后,那还可以考虑过桥贷款(Bridge Loan)。

过桥贷款是一种短期贷款,也是一种过渡性贷款,帮助购买者“桥接”新旧抵押贷款之间的差距,允许购房者以目前居住地作为首付,在等待现有住宅出售的同时拥有两个物业。过桥贷款的利率通常比较高,因为对于放贷方来说,借款人同时拥有2份贷款是有一定风险的。虽然有较高利息还要另外支付过桥贷款的管理费,可相对于要找临时住所的租金,还有两次搬家的花费和精力,这个方式对于买房者还是合算的。

过桥贷款所需金额的计算方式为:过桥贷款=购买价格-(新房订金+按揭数额)或者是:新房订金+过桥贷款=新房首付。过桥贷款的关键要素便是要有合格的购买人和署名合同。如果借款人不能提供一份确定的销售协议,那么贷款人就不会提供过桥贷款。而且这种贷款并不是无期限的,期限通常被限制在90天内。如果没有确定的出售日期,也会被很多银行拒绝,需要考虑私人贷款机构。总之,过桥贷款是一个有效的过渡工具,但如何选择要跟贷款专业人员商量。

还有些购房者,在换房时的收入足够承担两处贷款,可能首付不足,那还可以考虑把旧房做成Refiance, 用旧房中多贷的款做首付,在购入新屋后实际出租旧屋还贷,这样就可以同时拥有两处房产,增加了今后的灵活性。

总之,小房换大房时,针对不同的情况,专业的贷款人员能够根据客人的情况提供最合适的贷款方案和产品。

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